양평우방아이유쉘에코리버 분양가·실투자금 계산｜자금 계획표

“남한강 조망과 비규제의 장점, 그러나 실투자금 부담도 만만치 않다.”
 

1. 기본 개요 및 최근 실거래가 흐름

‘양평 우방 아이유쉘 에코리버’는 경기도 양평군 강상면 병산리 일대에 들어선 단지로, 지하 2층~지상 18층, 3개 동, 총 219세대로 공급된 바 있습니다.
공급 당시 주요 평형은 전용 77㎡ 급(77A, 77B, 77C) 및 전용 108㎡ 급(PA, PB) 등이었습니다.
2025년 8월 기준 최근 실거래가 흐름을 보면, 102A/102C 타입(약 전용 77~82㎡급) 매매가는 3억6,000만 원 내외 수준으로 기록된 건이 있습니다.
호갱노노에서는 해당 단지의 일부 매물이 전용 77㎡ 급 기준으로 3억5,000만 원 수준으로 등록돼 있기도 합니다.
이런 최근 흐름을 기준으로 분양가와 실투자금 구조를 역산해 보면 투자 타당성을 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

 

2. 분양가 추정 및 분양가 구조

공식 분양가 공개 자료는 현재 시점에서는 드물지만, 과거 모집공고 내용을 참고하면 분양가는 다음 수준이었습니다:

• 전용 77A·77B·77C 타입은 약 4억 원대 (4.05억 ~ 4.21억 원 수준)로 공급된 바 있습니다.
• 전용 108PA/B 타입은 10억 원대 초반 분양가가 언급된 바 있습니다.

다만, 2025년 시장 여건 및 건설비 상승 요인을 감안하면, 중소형 평형은 이보다 다소 상향 조정될 가능성도 열려 있습니다.
예를 들어, 분양 당시 77㎡형이 4.0억 원 선이었다면, 현 시점 조정 요인을 반영해서 4.2억 ~ 4.5억 원대 수준도 가능성이 있습니다.
분양가 구성은 일반적으로 다음과 같이 나뉩니다:

• 계약금 (약 10%)
• 중도금 (약 60~70%)
• 잔금 (약 20~30%)
• 옵션비용, 발코니 확장, 내부 업그레이드 비용이 별도 추가

 

3. 실투자금 구조 및 자금 계획 예시

다음은 전용 77㎡형을 가정한 실투자금 예시 계산입니다. (숫자는 추정치이며, 실제 조건에 따라 변동될 수 있습니다)

항목	금액 (예시)	비고 / 가정 조건
분양가	약 4.2억 원	옵션 비용 제외 기본 분양가 가정
계약금	약 0.42억 원 (10%)	계약 시 납부
중도금 납부	약 2.52억 원 (60%)	중도금 대출 또는 자기자본 분담 가능성 고려
잔금	약 1.26억 원 (30%)	최종 잔금 납부 시 주택담보대출 가능성 고려
취득세 등 부대비용	약 0.15억 원 (3~4%)	취득세·등기비용 등 부대비용 가정
옵션/확장비	약 0.10~0.20억 원	발코니 확장, 선택 사양 등 선택적 비용
총 실투자금 합계	약 4.5억 ~ 5.1억 원 내외	부대비용 및 옵션비용 포함 가정치

이 예시를 통해 알 수 있는 것은, 표면적인 분양가만 보고 접근하기엔 실투자금 부담이 꽤 클 수 있다는 점입니다.

 

4. 투자 관점에서 체크포인트 & 전략 제언

이 단지의 강점과 위험요인을 종합하면 다음과 같습니다:

- 강점

• 남한강 조망 가능, 자연환경 우수
• 비규제지역 공급으로 청약 접근성 유리
• 중소형 평형 위주 구성 → 실수요층 타깃 확보 가능

- 위험요인

• 상권·교육 인프라는 주변에 비교적 제한적
• 교통망이 서울 중심지로 직결되는 광역철도 인프라가 부족
• 분양가가 옵션비용까지 포함하면 실투자금 부담이 커질 수 있음

투자자 또는 실수요자라면 다음 전략을 고려할 만합니다:

• 분양 당시 옵션 기본 구성 상태로 신청하고, 추가 비용 최소화 전략
• 중도금 및 잔금 납부 시 대출 조건과 상환 구조 철저히 점검
• 인근 매매 흐름 및 실거래가 변화 지속 모니터링
• 가능하면 계약 시점부터 최소 5년 이상 보유 계획 수립